Friværdi: sådan regner du din friværdi ud
Friværdi er det, din bolig kan sælges for i dag, minus den gæld, du har i den. Det er den del af huset, der er din. Du regner den ud med to tal: boligens værdi og din restgæld. Her er hvordan, og hvad der sker med den, når priserne ændrer sig.
Reglerne er fra realkreditloven, Finanstilsynet og Penge- og Pensionspanelet.
GRATIS · DINE DATA · 30 SEKUNDER
Fire tal om friværdi
Tjekket 23. sepRealkredit må højst være, helårsbolig
80%
Realkredit må højst være, sommerhus
75%
Husprisernes stigning, 1. kvt. 2026 mod året før
+6,8%
Uofficiel tingbogsattest med din tinglyste gæld
Gratis
Tallene kommer fra realkreditloven, Finans Danmark og Tinglysningsretten.
Opdateret 23. september 2026
Hvad er friværdi?
Friværdi er den del af din boligs værdi, du ville stå med i hånden, hvis du solgte boligen i dag og betalte al gælden i den. Penge- og Pensionspanelets eget eksempel: kan dit hus sælges for 3 mio. kr., og har du 2 mio. kr. i gæld i huset, er din friværdi 1 mio. kr.
Boligens værdi
Det, boligen kan sælges for i dag. Banken og realkreditinstituttet laver deres eget bud. Den offentlige ejendomsvurdering er lavet til boligskat og rammer sjældent præcist salgsprisen.
Minus din gæld i boligen
Al gæld med pant i boligen: realkreditlån, banklån og andre lån med pant i huset. Brug restgælden, ikke det, du oprindeligt lånte.
Er lig med din friværdi
Det, der er tilbage. Er gælden større end værdien, er der ingen friværdi, og du skylder mere, end boligen kan sælges for.
Sådan regner du din friværdi ud.
Et hus, banken vurderer til 3.000.000 kr.
- Gæld: realkreditlån 2.100.000 kr. plus banklån 300.000 kr. er 2.400.000 kr..
- Friværdi: 3.000.000 kr. minus 2.400.000 kr. er 600.000 kr..
- Belåningsgrad: 2.400.000 kr. delt med 3.000.000 kr. er 80%. Friværdien er de sidste 20%.
- Falder prisen 10% til 2.700.000 kr., er gælden den samme. Friværdien falder til 300.000 kr., og belåningsgraden stiger til 89%.
Friværdien falder hurtigere end prisen
Et fald på 10% i husets pris halverer friværdien i eksemplet, fordi hele faldet rammer den del af huset, der er din.
Friværdi før og efter et fald på 10%
600.000 kr. → 300.000 kr.
Eksemplet er vores eget. Det viser regnemåden, ikke hvad der vil ske med priserne.
Hvad er forskellen på friværdi og belåningsgrad?
Belåningsgraden er, ifølge Finanstilsynet, hvor mange procent lånene i boligen udgør af boligens markedsværdi. Friværdien er resten. Er belåningsgraden 75%, er friværdien 25%. Loven sætter en grænse for, hvor meget af boligens værdi der må lånes med realkredit. Resten skal i givet fald lånes i banken.
Helårsbolig: 80%
Realkreditlån til en ejerbolig, du bor i hele året, må højst udgøre 80% af boligens værdi.
Sommerhus: 75%
Realkreditlån til et fritidshus må højst udgøre 75% af værdien. Grænsen blev hævet fra 60% i 2017.
Udlejet sommerhus: 60%
Udlejes fritidshuset erhvervsmæssigt, er grænsen stadig 60% af værdien.
Hvor ser du, hvor meget gæld der er i din bolig?
Tingbogsattest på tinglysning.dk
Viser ejeren af boligen og de pantebreve og servitutter, der er tinglyst. En uofficiel attest er gratis, en officiel koster 150 kr. og kommer med posten.
Restgælden hos din bank og dit realkreditinstitut
Tingbogen viser lånet, men ikke hvor meget du har betalt af. Din aktuelle restgæld står i din netbank eller hos dit realkreditinstitut.
Ejerpantebreve
Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor du står som både skyldner og kreditor. Det bruges typisk som sikkerhed for en kassekredit eller et lån i banken. Gælden er det, du skylder på det lån.
Hvad skal du være opmærksom på, før du låner i din friværdi?
Priserne kan falde
Falder boligpriserne, kan friværdien forsvinde, og så har du ikke længere en friværdi at låne af, men gælden er der stadig.
Renten kan stige
Har lånet variabel rente, kan ydelsen stige. Kan du ikke betale renter og afdrag, kan du i sidste ende blive nødt til at flytte.
Det koster at låne
Det koster penge at veksle friværdi til kontanter, både i gebyrer og i renter. Regn de samlede omkostninger ud, før du vælger.
Siden er generel information. Tal med din bank eller en uvildig rådgiver, før du låner i din bolig.
Se din tinglyste gæld og din økonomi samlet ét sted.
Vi henter din tinglyste gæld og dine skattetal med MitID. Du giver samtykke til præcis, hvad vi henter, og du kan altid slette det igen.
Boligens ord, forklaret på almindeligt dansk.
- Friværdi
- Det, din bolig kan sælges for, minus al gæld med pant i boligen. Den del af huset, der er din.
- Belåningsgrad
- Hvor mange procent lånene i boligen udgør af boligens markedsværdi. Belåningsgrad plus friværdi er 100%.
- Restgæld
- Det, du skylder på et lån i dag, efter det du har betalt af.
- Pantebrev
- Et dokument, der giver långiveren sikkerhed i boligen. Når du låner med realkredit, giver du realkreditinstituttet et pantebrev.
- Ejerpantebrev
- Et pantebrev, hvor du selv står som både skyldner og kreditor. Det bruges som sikkerhed over for banken.
- Tingbogsattest
- Et udskrift fra tingbogen, der viser ejeren og de pantebreve og servitutter, der er tinglyst på boligen.
Ofte stillede spørgsmål om friværdi
Hvad er friværdi?
Friværdi er den del af din boligs værdi, du ville stå med, hvis du solgte den i dag og betalte al gælden i den. Har du et hus, der kan sælges for 3 mio. kr., og 2 mio. kr. i gæld i huset, er din friværdi 1 mio. kr.
Hvordan regner jeg min friværdi ud?
Tag det, boligen kan sælges for i dag, og træk al gæld med pant i boligen fra: realkreditlån, banklån og andre lån med pant i huset. Den aktuelle restgæld står hos din bank og dit realkreditinstitut. Et godt bud på salgsprisen får du fra en vurdering fra banken eller realkreditinstituttet, eller fra hvad lignende huse er solgt for.
Kan jeg bruge den offentlige ejendomsvurdering til at regne min friværdi ud?
Den giver en pejling, men den er lavet til boligskat, ikke til salg, og Vurderingsstyrelsen skriver selv, at den sjældent rammer præcist den pris, et hus bliver solgt for. Banker og realkreditinstitutter bruger deres egen vurdering af, hvad boligen kan sælges for.
Hvad er forskellen på friværdi og belåningsgrad?
De er to sider af samme sag. Belåningsgraden er, hvor mange procent lånene udgør af boligens markedsværdi. Friværdien er resten. Har du en belåningsgrad på 75%, er din friværdi 25%. Realkreditlån må højst udgøre 80% af værdien af en helårsbolig.
Hvad sker der med min friværdi, hvis huspriserne falder?
Den bliver mindre, og den falder hurtigere end prisen, fordi gælden er den samme. Falder prisen nok, kan friværdien forsvinde helt. Finanstilsynet skriver, at en moderat belåningsgrad gør, at du bedre kan klare et fald i boligens værdi.
Hvad sker der med friværdien ved en skilsmisse?
Ifølge borger.dk deles jeres nettoformue, altså værdierne minus gælden, som udgangspunkt lige mellem jer. Har den ene særeje ifølge en ægtepagt, trækkes det ud først. Kan I ikke blive enige, afgør Skifteretten sagen.
Mere om din bolig.
Tjekket mod de officielle kilder.
Alle regler og tal på siden er tjekket den 23. september 2026. Husprisen var i gennemsnit 18.626 kr. pr. m² for parcel- og rækkehuse i 1. kvartal 2026 ifølge Finans Danmark. Siden er generel information, ikke personlig rådgivning. Pengeoverblikket er ikke en offentlig myndighed og ikke en långiver.
- Ordforklaringer til boliglånet (Penge- og Pensionspanelet): definitionen af friværdi og eksemplet med 3 mio. kr.
- Realkreditloven, LBK nr. 1541 af 18. november 2025 (retsinformation.dk): lånegrænserne på 80%, 75% og 60%.
- Orienteringsbrev om boliglån (Finanstilsynet): definitionen af belåningsgrad og risikoen ved prisfald.
- Sådan spiser du dine mursten (Penge- og Pensionspanelet): risikoen ved prisfald, rentestigning og at måtte flytte.
- Tilpas din økonomi som pensionist (Penge- og Pensionspanelet): at det koster penge at veksle friværdi til kontanter.
- Udskrifter fra fast ejendom (Tinglysningsretten): hvad en tingbogsattest viser, og hvad den koster.
- Ejerpantebreve, Den juridiske vejledning (info.skat.dk): hvad et ejerpantebrev er.
- Huspriserne stiger i store dele af landet (Finans Danmark): huspriserne i 1. kvartal 2026.
- Separation og skilsmisse (borger.dk): bodeling af nettoformuen.
Se din bolig sammen med resten af din økonomi.
Opret din konto med MitID, og se din tinglyste gæld, din skat og din indkomst samlet ét sted. Det er gratis og tager 30 sekunder.